KONUTUN AİLE KONUTU OLARAK KİRALANMASI

  • Anasayfa
  • KONUTUN AİLE KONUTU OLARAK KİRALANMASI
24 May

Konutun aile konutu olarak kiralanması aile konutuyla ilgili doktrinde çeşitli tanımlar yapılmıştır. Buna göre ailenin kullanımına özgülenmiş, dolaysıyla ailevi faaliyetlerin merkezini oluşturan ve bu bağlamda konut işlevine sahip , genellikle sabit nitelikte mekanı(yeri) aile konutu olarak adlandırabiliriz. Konutun aile konutu olabilmesi için eşlerin bireysel veya birlikte mülkiyetinde olması zorunlu değildir, kira sözleşmesine dayalı kullanım halinde de aile konutundan söz etmek imkanı vardır. kira sözleşmesine dayalı olarak kiralan ve aile konutu özelliği taşıyan taşınmazın varlığı halinde, TBK.m.349 kiracı eşin sözleşmeyi feshedebilmesinin diğer eşin rızasına tabi tutulması, rızanın alınamaması durumunda kiracı eşin ne yapabileceği ve diğer eşin kira sözleşmesine taraf haline gelebilmesi hususlarını düzenlediği görülmektedir. Benzer Konutun aile konutu olarak kiralanması  TMK.m.194’ de de vardır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İÇİN DİĞER EŞİN RIZASI ARANIR MI?

Konutun aile konutu olarak kiralanması TBK.m.349/1 şöyledir: “aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez”. Benzer bir ifade TMK.m. 194/1’de de vardır : “eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez” denilmektedir.

Her iki hükmün de Konutun aile konutu olarak kiralanması ortak amacı, konut gibi aile için önemli bir varlığın kiracı eşin düşüncesizce , keyfi nitelikte bireysel işlemlerine karşı korumaktır.

Aile konutunun kira sözleşmesiyle temi edilmesi durumunda TBK.m.349/1 uygulama alanı bulacaktır.

Feshin diğer eşin rızasına bağlı olması, fesih anında Konutun aile konutu olarak kiralanması niteliğinde olmasına bağlıdır. Bu çerçevede fesih anında konutun aile konutu olma niteliğini yitirmesi durumunda,örneği eşler boşanmışsa,rıza aranmayacaktır.

KİRAYA VERENİN FESİH BEYANI EŞİN RIZASINA BAĞLI MIDIR?

Yukarıda anılan fıkrada kiracının feshi için diğer eşin rızası aranırken , kiraya verenin fesih beyanı böyle bir sınırlamaya tabi değildir. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşmeyi feshederken kiracının eşinin rızası aranmayacaktır.

DİĞER EŞİN RIZASI HANGİ ANDA GEREKLİDİR?

Konutun aile konutu olarak kiralanması Diğer eşin rızasının fesih beyanının yapıldığı anda alınması gerekli ve yeterlidir. Ancak bu zorunlu değildir. Fesih beyanından sonra da rızanın alınması yeterlidir. Bu çerçevede , fesih bildirimi için süre öngörülmüş ise bu sürenin dolmasına kadar diğer eşin rızasının alınması gerekir. Buna göre:

  • Belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise,Konutun aile konutu olarak kiralanması TBK.m.347/1 hükmünce kiracı kira sözleşmesinin bitimine en az 15 gün kala eşinin rızasını alması gerekir.
  • Belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu ise  Konutun aile konutu olarak kiralanması TBK.m.347/2 kiracı sözleşmeyi her zaman feshedebilecektir. Şu halde fesih beyanı anında eşin rızası mevcut ise o anda kira sözleşmesi sona erer, rıza sonrada alınacak olursa yine sözleşme sona erecektir. ancak bu durumda sözleşmenin sona erme anı diğer eşin rıza verdiği andır.

AİLE KONUTUNUN KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLEBİLMESİ İÇİN DİĞER RIZASI HANGİ NİTELİKTE OLMALIDIR?

Burada aranan rıza açık olmalıdır, örtülü rıza yasa tarafından açık bir şekilde dışlanmaktadır. Doktrinde de ifade edildiği üzere rıza beyanı yeterinde somut olmalıdır. Yani hem zaman bakımından hem de işlem bakımından somut olmalıdır. Böylece önceden verilen genel ve soyut rıza yeterli olmayacak, rızanın geçerliliğinden söz edilemeyecektir.

Rızanın verilmesi kanunda herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır.

FESİH İÇİN DİĞER EŞİN RIZA GÖSTERMEMESİ HALİNDE NE YAPILABİLİR?

Kiracının eşi rıza verme noktasında serbesttir. Ancak rızanın alınamaması veya eşin haklı bir sebep olmadığı halde rıza vermekten kaçınması hali söz konusu olabilir. Bu durumda ne yapılacağı TBK.m.349/2’ de  “bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir” denilmiştir. Örneğin gaip olan ya da akıl hastalığına yakalanması sebebiyle diğer eşin rızası alınamıyorsa kiracı hakime başvurabilir. Yine örneğin konutun aile sağlığı için tehlike arz etmesi sebebiyle kiracının feshetmek istemesine rağmen diğer eşin sırf makul olmayan kişisel sebeplerle rıza vermekten kaçınması da hakimin müdahalesini gerektirir.

DİĞER EŞİN RIZASI ALINMADAN KİRACI SÖZLEŞMEYİ FESHEDERSE NOLUR?

Bu durumda feshin hüküm doğurmayacağı ve kira sözleşmesinin devam edeceğini söyleyebiliriz.

DİĞER EŞİN BİLDİRİM YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNE TARAF HALİNE GELMESİ DURUMU?

Kiracının eşinin kira sözleşmesine taraf olabilmesi TBK.m.349/3’ de aynen şöyle düzenlenmiştir : “kiracı olmayan eş,kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren , fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır”. TMK.m.194/4’ de ise “ aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur” denilmektedir.

Burada anlaşılacağı üzere diğer eşin bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğidir. Zira evlilik veya konutun aile konutu olması diğer eşi kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline getirmez. Bu bildirimin diğer eş tarafından kiraya verene karşı yapılması gerekmektedir.

Bu bildirimin yapılması için hukukumuz bir süre sınırı öngörmemektedir. Fakat aile konutu vasfının ve evlilik birliğinin sona ermesinden veya kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesinden önce bildirim yapılmalıdır.

Diğer eşin bu bildirimle kira ilişkisinin bir tarafı haline gelmesinin sonucunu TMK.m.194 düzenlemiştir. Buna göre bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Doktrin bunu kira ilişkisinden doğan tüm yükümlülükler için kabul etmektedir.

Diğer eşin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesinin diğer bir sonucunu TBK.m.349 düzenlemektedir. Buna göre kiraya veren fesih ihtarı ve ihtar ile birlikte ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı tebliğ etmesi gerekecektir. Bu emredici bir husustur.

Etiketler: , , ,

0 comments
Yorum ekle