Blog

11 Ocak 2010 tarihinde, 818 sayılı Borçlar Kanununu ilga edecek olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Türkiye Büyük Millet Meclisi’nce kabul edilmiş, 04 Ocak 2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. 6098 sayılı yeni kanunun yürürlüğe gireceği tarih, 684. maddesi gereğince 1 Temmuz 2012 olarak öngörülmüştür. 818 Sayılı Borçlar Kanunu içerisinde oldukça ağır bir lisan kullanılmıştı. Bu sebeple, dil konusunda Türk Borçlar Kanunu eskisine göre daha anlaşılır ve sade şekilde düzenlenmiştir.

Çalışmamızın büyük bir bölümünü oluşturan “Kira Bedelinin Belirlenmesi”, yürürlükte bulunan mevzuatta düzenlenmemiş olup, Yargıtay’ın oluşturduğu uygulama çerçevesinde vücut bulmaktadır. İncelemeye çalıştığımız diğer konu olan “ Kiracının Güvence Vermesi” ise Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesinde kısmen düzenlenmektedir. Ayrıca 6217 sayılı Kanun’un 2’nci maddesi ile Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 339, 341, 342, 343, 346 ve 353’ncü maddelerinin yürürlüğü 1 Temmuz 2017 tarihine ertelenmiştir.

Yukarıda bahsi geçen konuları, yürürlükteki halleri ve Yargıtay’ın duruma bakışı ile Türk Borçlar Kanununun getirmiş olduğu hükümler çerçevesinde açıklamaya çalıştık.

1. KİRACININ GÜVENCE VERMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 342’nci maddesinde düzenlenen  “Kiracının Güvence Vermesi” hükmü, yürürlükte olan Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemekle beraber, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesini kısmen karşılayan yeni bir maddedir. Uygulamada kiraya verenlerin,  kiracıdan “depozito” adı altında güvence parası aldıklarına sıkça rastlandığından, kiracının korunması gerektiği düşünülmüş ve bu düzenleme getirilmiştir. Halen mevcut olan hükümler çerçevesinde de olduğu gibi kiracıdan güvence verilmesini isteme imkânı kabul edilmiş ancak bahsi geçen imkânın sınırları ortaya konulmaya çalışılmıştır[1].

1. YÜRÜRLÜKTEKİ DÜZENLEME

Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesi, uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve “hava parası” yahut başka isimler altında haksız taleplerle kiracıların mağdur edilmelerini önlemeye yönelik bir düzenlemedir[2].

Halk arasında “depozito” denilen ve kira ilişkisi başlarken “teminat” niteliğinde kiracıdan bir miktar para alınması ilgili maddenin ihlâli niteliğinde değildir. Söz konusu para, kiracının kira ilişkisinin sona ermesinden sonra, arkada bırakması muhtemel zarar-ziyanın yahut sözleşmeye göre kendisine ait olan elektrik, su ve sair giderlerin karşılanması amacıyla alınmakta olduğundan hukuka aykırı olarak nitelendirilemez[3].  Ancak alınan depozitonun çok yüksek olması halinde kiracının mağduriyeti söz konusu olacağından, ilgili maddenin ihlâl edileceği söylenebilir. Yargıtay da bir kararında depozitonun miktarına ilişkin görüşünü “…Öte yandan, kiralayanın depozitodan bir ekonomik fayda sağlaması hem kira sözleşmesinin amacını aşar, hem de 6570 sayılı Kanunun 16. maddesindeki kira bedelinden fazla para alma yasağına aykırı bir davranış teşkil eder…” şeklinde belirtmiştir[4].

Kiralayan ile kiracının aralarında belirleyecekleri depozito bedelinin, gerek nakit gerek banka teminat mektubu olarak ifa edilmesinin kararlaştırılması mümkündür. Yargıtay bir kararında, kiracının güvence parası olarak kiralayana banka teminat mektubu verme önerisinin, kiralayan tarafından kabul edilmek zorunda olduğunu belirtmiştir[5]. Kiralayan tarafından alınan depozito miktarının, kiralananda çıkması muhtemel zarar tutarının çok üstünde olması halinde, kiralayanın, kira ücretleri dışında aşırı bir ek faiz geliri elde edecek olmasından, depozitoya ilişkin bu tip anlaşmaların geçerli olmayacağı ileri sürülebilir[6]. Böylece “depozito” yani “teminat” miktarı değerlendirilirken, Medeni Kanun’un 2’nci maddesi ve Borçlar Kanunu’nun 19 ve 20’nci maddeleri göz önünde tutularak bir sonuca varmak gerekir[7].

1. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDAKİ DÜZENLEME

Kiracının güvence vermesi hususu İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257’nci maddesi göz önünde tutularak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir[8].

Güvencenin Miktarı:

Madenin ilk fıkrasında “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz” denilmekle, hükmün, özellikle konut ve çatılı işyerleri bakımından uygulama alanı bulacağı belirtilmiş ve kiracı ve kiralayan arasında güvence verilmesine ilişkin sözleşme yapılması halinde, kiracının vereceği güvencenin üst sınırının üç aylık kira bedeli olabileceği düzenlenmiştir.

İsviçre Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenleme, güvencenin “üç aylık ödeme” yani kira bedelleri ile yan giderlerin toplamından oluşacağını ve üç aylık sınırın sadece konutlar açısından geçerli olacağını ön görmekte olmasına karşın Türk Borçlar Kanunu, güvenceyi, sadece “kira bedeli” olarak sınırlı tutmuş ve üç aylık sınıra işyerlerini de dâhil etmiştir[9].

Güvencenin Yatırılması ve Geri Verilmesi:      

Maddenin ikinci fıkrasında, güvencenin kiracı tarafından bankaya vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacağı yahut güvence kıymetli evrak ile tesis edilmişse yine bankaya depo edileceği, ancak, iki tarafın rızası ya da kesinleşmiş bir icra takibi veya mahkeme kararıyla geri verilebileceği düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre güvencenin konusu sadece para veya kıymetli evrak olabilir.

Maddeden açıkça anlaşılacağı üzere kiracı, güvenceyi bankaya yatıracak ve sadece belirli koşulların gerçekleşmesiyle kiralayan tarafından alınabilecektir. Kiracı güvenceyi kendi adına açılmış bir hesaba yatıracak ancak, hesapta, kiralayanın izni olmadan güvencenin kiracıya iade edilemeyeceği hususu yer alacaktır[10].  Mevcut uygulamanın aksine Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyerleri kiralarında para ve kıymetli evrak olarak verilen güvencenin artık kiralayanın elinde bulunmasını uygun görmemektedir[11]. Bunun sebebi, kiralayanın iflası halinde, kiracının verdiği güvencenin iflas masasına yazdırılmasının önüne geçerek kiracıyı iflasın etkisinden korumak ve güvencesini geri alabilmesini sağlamaktır[12].

Güvencenin Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Halinde Geri Verilmesi

Maddenin son fıkrasında kira sözleşmesinin sona ermesi halinde güvencenin banka tarafından geri verilmesi konusuna değinilmiştir.

Kiralayanın, kira sözleşmesi sona erdikten sonra, üç ay içerisinde, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını yahut icra ya da iflas yoluyla takibe geçtiğini bankaya yazılı bildirmediği halde artık banka, istem üzerine güvenceyi kiralayana geri vermekle yükümlüdür. Buradan anlaşılan, kiralayan, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili icra veya iflas yoluyla takibe giriştiği yahut dava açtığını bankaya yazılı olarak bildirmesi halinde banka, maddenin ikinci fıkrasında belirtilen koşulların gerçekleşmediği hallerde ne kiracıya iade ne de kiralayana ödemede bulunabilir[13].

Önemli olan nokta, açılacak dava yahut icra veya iflas yoluyla yapılacak olan takiplerin, güvencenin kapsadığı teminata yönelik olması gerektiğidir. Aksi halde kiracının istemi üzerine banka güvenceyi iade edecektir[14].  Örneğin güvence, kira bedellerinin ödenmemesi hâlinin teminatı olarak verilmişse, kiracı tarafından kiralananda oluşan zararların tazminine yönelik açılan davanın bankaya yazılı olarak bildirilmesi, güvencenin kiracıya iade edilmesinin önüne geçmez. Bu hususta Yargıtay’ın “…Kira depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği sürece kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temin için verilmiş sayılır…” şeklinde konuya bakışı[15] ile GÜMÜŞ’ün konuyu değerlendirmesi[16] aynı yöndedir.

1. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

GENEL OLARAK

Türk Borçlar Kanunun yürürlüğe girmesiyle beraber 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun yürürlüğü son bulacaktır. Konut ve çatılı işyeri kira bedelinin tespitine ilişkin Türk Borçlar Kanunundaki düzenlemenin bugünkü uygulamada benimsenmiş olan yöntemle çok fazla çeliştiği söylenemez. Bu bakımdan konunun yürürlükteki mevzuatta nasıl düzenlenip değişikliğe uğradığını ve Yargıtay kararlarıyla nasıl uygulandığını incelemek gerekecektir.

6570 SAYILI KANUN BAKIMINDAN

27.05.1955 yürürlük tarihli 6570 sayılı GKHK “belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (musakkaf olmayanları hariç) kiralamalarında, kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde” uygulama alanı bulmaktadır. Borçlar Kanununun adi kira sözleşmesine ilişkin hükümleri ise yukarıda belirtilen nitelikteki taşınmaz kiralarında 6570 sayılı GKHK hükümlerine aykırı düşmediği ölçüde uygulanabilmektedir.

Bununla beraber 6570 Sayılı Kanunun kiralayanın isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılmasını sağlama fonksiyonu olduğu ve böylece kiracıyı koruyucu hükümler içerdiği söylenebilir. Bahsi geçen Kanunun 2 ve 3’üncü maddeleriyle bu Kanun kapsamına giren taşınmaz kiralarında, kira bedelleri 1939 ve 1953 rayiçlerine göre dondurulmuş, rayiç bedelin belirlenmesinin kabil olmadığı hallerde, rayici belli etme yetkisi belediye encümenlerine verilmiştir. Anayasa Mahkemesi 1963 yılında vermiş olduğu bir kararla, 6570 Sayılı Kanunun zikredilen maddelerinin getirmiş olduğu bu sınırlamayı, Anayasa’da yer alan eşitlik prensibine aykırı olması ve aynı şekilde mülkiyet hakkının zedelenmesi gerekçesiyle iptal etmiştir[17].

Anayasa mahkemesinin iptal kararı, kira parasının sınırlandırılmasının reddi olarak algılanmamalıdır. İptal kararı ile kanunda bir boşluk doğmuştur. Kararda da belirtildiği üzere iptal kararı altı ay sonra yürürlüğe girmiştir. Bu süre zarfında kira parasının sınırlandırılmasının günün şartlarına uygun olarak ve eşitlik ile mülkiyet haklarının da zedelenmeyeceği şekilde kanunlaştırılması kabil iken, günümüze gelene değin bu kanuni boşluk kanunlaştırma yoluyla doldurulamamıştır. 6570 Sayılı Kanunun 2 ve 3’üncü maddelerinin iptali neticesinde oluşan kanuni boşluk, Yargıtay’ın verdiği kararlarla doldurulmuştur[18]. Öyle ki, “kira tespit davaları üzerinden içtihadi bir kira bedeli tespiti hukuku yaratılmıştır.”[19].

Bir taraftan 6570 sayılı Kanunun ruhuna uygun olarak kiracının çıkarlarının gözetilmesi, diğer taraftan iktisadi dalgalanmaların göz önünde bulundurulması suretiyle kira sözleşmesinin tarafları arasında bozulan edimler dengesinin sağlanması amaçlanmıştır.[20]. Yıllara yayılan uygulama, Türk Borçlar Kanununun konuyla ilgili hükümlerini de büyük ölçüde etkilemiştir. Bu ehemmiyet çerçevesinde aşağıdaki satırlarda Yargıtay kararlarının geçirdiği safhalara değinilmeye çalışılacaktır.

1. 6570 Sayılı Kanunun 2 Ve 3’üncü Maddelerindeki Düzenleme:

Çalışmamızın başında da değindiğimiz gibi, 6570 Sayılı Kanunun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 2 ve 3 üncü maddeleri kira bedellerini belli tarihler itibariyle dondurmaktaydı.

1939 yılından önce inşa edilmiş olan taşınmazlar bakımından kira bedelleri; bunların 1939 yılından evvel kiraya verilmiş olup olmamasına, 1939 yılından evvel kiraya verilmiş olmakla beraber kullanım tarzlarının değiştirilmiş olup olmamasına göre muhtelif oranlarla ve belediye encümeninin 1939 rayicini saptaması koşuluyla belirlenecek.[21]

1940 – 1947 yılları arasında inşa edilen ve tadilat gören binaların kira bedellerinin belirlenmesi ise, Bina Vergisi Kanununa göre tahakkuk eden gayri safi iratlarına göre konutlar ve başka yerler olmak üzere farklı oranlarda tasnif edilmiştir.

24.02.1947’den sonra inşa edilen ve inşa tarihine bakılmaksızın 12.05.1953’ten sonra kiraya verilen veya kullanım tarzları değişen binaların kira bedellerinin belirlenmesi ise 12.05.1953 tarihinde uygulanan kira bedelinin veya belediye encümenlerince emsallerine göre belirlenen Mayıs 1953 kira bedelinin dondurulması ile bulunmaktaydı.

Emsali olmayan taşınmazlar bakımından kira bedellerinin belirlenmesi ise, taşınmazın halihazırdaki durumu ve konumu baz alınarak belediye encümenince saptanmaktaydı.

1. 6570 Sayılı Kanunun 2 Ve 3’üncü Maddelerinin İptali Ve Sonrasındaki Uygulama:
2. İptal Kararının Değerlendirilmesi :

Yasa koyucunun kira konusunu düzenlemesi ve bu alanda sınırlamalar yapması, mülkiyet hakkının özüne dokunmamak koşuluyla yerindedir ve kamu yararınadır. İktisadi hayatta meydana gelen değişikliklere karşı belirli bir yıla ait rayiç üzerinde kira bedelinin dondurulması ve belediye encümenlerine verdiği takdir yetkisinin sınırlarının kesin ölçülerle çizilmemiş olması, haklardaki ve yüklerdeki eşitlik ilkesine ve adalete aykırı olduğu gerekçesiyle, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3’üncü maddelerinin Anayasa’ya aykırı düştüğüne karar verilmiştir[22].

1. Rayiç Kira, Ekonomi Esasları ve Hak ve Nesafet Mefhumlarının Kira Bedelinin Tespitinde Belirleyici Olduğu Dönem:

Anayasa Mahkemesi’nin bahsi geçen iptal kararından sonra Yargıtay’ın 1964 tarihli bir içtihadı birleştirme kararında, kira bedelinin belirlenmesi için kullandığı ölçütler, rayiç kira veya yokluğunda ekonomi esasları ve hak ve nesafet ilkeleri olmuştur[23]. Gerçekten olağan koşullar altında yapılmış sözleşmeler ile kabul edile gelen bir karşılık olarak ifade edilen veya belli bir çevrede muntazaman ve devamlı sürelerde yapılan kira akitlerinde ulaştığı belli fiyata olağan rayiç denir hükmünün geçtiği Yargıtay Kararları ile yeni bir uygulama hâsıl olmuştur[24].

Olağan rayice uygun kira bedelinin tespitinin kabil olmadığı hallerde ise, kiranın yürütüleceği yıla uygun rayiç alım – satım değeri, o da belirlenemiyorsa itibari metre kare değerlerinin kiralananın metre karesiyle çarpılması usulüyle bulunacak olan mülk değeri kavramına başvurulduğu görülmüş. Aylık ve yıllık kira bedelleri belirli yüzdelere göre belirlenmiştir[25].

Rayiç alım – satım değeri ve mülk değeri dışından, özellikle bu değerler de saptanamadığında uygulamada tümüyle ekonomik olgulara ve hak ve nesafet mefhumlarına dayanıldığı görülmektedir[26].

Yargıtay’ın bu döneme ilişkin başka bir içtihadı birleştirme kararında; taraflarca açılacak kira tespit davalarında görevli mahkemenin aylık kira parası dikkate alınarak belirleneceği, ancak kira bedellerinin mevsimlik olarak toptan kararlaştırılmış olduğu kira sözleşmelerinin varlığı halinde, mevsimlik kiranın dikkate alınacağı ifade edilmiştir[27].

1. Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış Oranlarının Belli Ölçüde Kira Parasına Yansıtıldığı Dönem:

1970 ‘li yılların sonlarında kira bedellerinin tespiti konusunda, yargı kararlarında belirleyici ölçüt olarak toptan eşya fiyatları endeksindeki artış mefhumunun benimsediğini ve ilk uygulamalarda artışın oranının aynen yansıtılması yoluna gidildiğini görmekteyiz. Burada ölçü alınan toptan eşya fiyatları endeksindeki artış oranı, kira bedelinin tespitinin istenildiği kira döneminden evvelki kira dönemine ilişkindir[28].

Yargıtay 1979 yılından itibaren verdiği kararlarla, toptan eşya fiyatları endeksi artış oranının birebir değil, belli bir kısmı itibariyle yansıtılması yöntemini kararlarına sokmuştur[29].

Yargıtay nihai olarak, iktisadi koşulların daha da fenalaşması, toptan eşya fiyatları endeksindeki artışın % 100’leri aşmaya başlaması üzerine, endeksteki artış ne olursa olsun, yeni dönem kira parasının belirlenmesi için, önceki kira bedeline yansıtılacak orana bir kota koyarak üst sınırı belirlemiştir (%30).[30]

1. Taban Olarak Emlak Vergisi Beyan Değerinin Belli Bir Yüzdesinin Kabul Edildiği Dönem:

Yargıtay 1983 yılından itibaren kiralayanın da mağduriyetini önleyici mahiyette kararlar vermeye başlamıştır. Gerçekten kiralayan tarafın elde ettiği kira bedelleri ile emlak vergilerini ödeyememeleri söz konusu olmuş ve böylece Yargıtay kira bedeline bir alt sınır getirme gereği duymuştur(%7). Böylece kararlarında kira bedellerinin emlak vergi asgari beyan değerinin belli bir yüzdesinin altında olamayacağı kabul edilmiştir. 1986 yılında emlak vergisinde yapılan tenzilat nedeniyle tespit edilen yüzde de aşağıya çekilmiştir(%5).[31] 16.04.1983 e. 2327 k. 2423)

1. Kiralananın Konumu, Kullanılma Biçimi ve Hak ve Nesafet İlkesinin Uygulandığı Dönem:

Yargıtay 1988 yılında, ekonomik esaslar uygulanmak suretiyle saptanacak kira parasının hak ve nesafete uygun olmadığı kanaatine varılan hallerde, bu ilkeler de dikkate alınarak hesap edilen kira parasını aşırı olmayan bir oranda, nedenlerinin ve dayanaklarının da hâkim tarafından gösterilmesi koşuluyla, ayrıca arttırılması gerektiği yönünde vermiş olduğu karar kiralayanın lehine olmuştur[32].

Yargıtay, yukarıda izah edilen karara 1989 yılında verdiği kimi kararlar ile sınırlamalar getirmiştir. Bunlar belirlenen kira bedelinin kiralananın bulunduğu yörede oluşan kira paraları ile aşırı oransızlık içinde olmama zorunluluğu ve kiracının kiralananda belli bir süredir oturması halinde, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedeline oranla daha düşük olması gerektiğidir[33].

Yargıtay 1990 ve 1991 yıllarında verdiği kararlarla evvelki uygulamanın kötüye kullanılması engellemek adına, bu uygulamayla bir kez belirlenen kira bedellerinin sonraki artış dönemlerinde Toptan Eşya Fiyat Endeksi’nin aynen yansıtılması suretiyle saptanabileceğini kabul etmiştir[34].

1. Kira Bedeli Artışına Yeni Bir Üst Sınırın Getirildiği Dönem:

Yargıtay 1994 tarihli kararıyla, ekonomik krizin ardından Toptan Eşya Fiyat Endeksi artışlarının afakî ölçülere yükselmesi ile kiracılar aleyhine bozulan sözleşmesel dengenin yeniden sağlanması amacıyla, yeni bir üst sınır getirmiştir(%65).[35]

Bu üst sınıra ilişkin uygulama, daha sonra Yargıtay’ın takip eden yıllarda verdiği kararlarla belli ölçülerde yumuşatılmıştır. Üç yıl süre ile bu koşulda arttırılan kira bedelinin takip eden yıl için yapılacak olan belirlemede, olağan rayiç ve hak ve nesafet kavramlarına başvurulacağı kabul edilmiştir[36]. Buna uygulamada 3+1 formülü denilmektedir.

1. Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Bedellerin Belirli Olması Veya Yenileme Halinde Hangi Oranda Yenileme Yapılacağının Belirlenmiş Olması:

Uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin tümü için kira bedeli veya her yıl için kira bedelleri açıkça belirtilmişse, kira bedelleri tarafları bağlamaktadır. Aynı şekilde uzun süreli kira sözleşmelerinde kira parasının süresi içinde artışı ile ilgili hüküm varsa, bu şart da sözleşme süresi içinde tarafları bağlamaktadır[37].

Bu tür bir sözleşmenin varlığı halinde kiralayan veya kiracı uyarlama davası açma yoluna gidebilirler. Ancak kira bedelinin ikinci ve sonraki yıllarda yasal artışlar oranında arttırılacağı şeklinde sözleşmede bir düzenleme varsa açılacak davanın uyarlama davası değil tespit davası olduğu kabul edilmektedir. Aynı şekilde uzun süredir 6570 sayılı kanunun 11. maddesi uyarınca yenilene gelmekte olan kira sözleşmesinde de aynı amaçla açılan davanın tespit davası olduğu kabul edilmektedir[38].

Yargıtay’ın, kira sözleşmesinde yenilenen yıllarda artış oranının belirtilmiş olması halinde, sözleşmenin bu hükmünün sözleşmenin ancak ilk yıllık uzamasında geçerli olacağına ilişkin kararları olduğu gibi; sözleşmenin yenilendiği her dönem için bağlayıcı olduğuna ilişkin kararları da mevcuttur[39].

Bu husus sözleşme serbestîsi ilkesi göz önünde bulundurulmak suretiyle ele alındığında sözleşmenin yenilendiği her dönem için geçerli olduğu ve tarafların buna uymak zorunda olduğu konusunda bir uyuşmazlığın olmadığı kabul edilmekte ve hatta sonraki dönemler için de taraflarca bir tespit davasının açılmaması halinde sözleşmedeki şartın bağlayıcı olduğu düşünülmektedir[40]. Bununla beraber sözleşme serbestîsi ilkesini sınırlayan kamu düzeninin söz konusu olduğu hallerde, yani 6570 sayılı Kanunun 9 ve 11’inci maddeleri dikkate alınarak sözleşmenin yenilenmiş sayıldığı hallerde sözleşmedeki şartın ilk yıl haricinde bağlayıcı olamayacağı düşünülmektedir.[41]

1. Yargıtay Kararları Işığında Kira Bedeli Tespitinin Hukuki Mahiyeti:

Çalışmamızın bu kısmında kira bedelinin tespitine ilişkin uygulanmakta olan ve Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesine kadar devam edecek uygulamanın hukuki niteliği üzerinde durulmaya çalışılacaktır.

Yukarıda değinildiği üzere, taraflardan birinin kira parasının belli edilmesi için açacağı bu çeşit bir davanın tespit davası olarak nitelendirilmesi gerekir. Bilindiği üzere “tespit davaları eda davalarının öncüsüdür. Henüz şartları tam olmadığından açılamayan eda davası için ilerideki hukuki ilişiğin belli edilmesi bakımından kesin delil olarak kullanılmak üzere tespit davası açılabilir. Tespit davası, ileride açılacak ve fakat henüz şartları bulunmadığından açılamayan kira alacağı davasını hazırlamak amacını güder. Aylık kiranın bedeli belli edildiği takdirde, muaccel kira paralarının gerek mahkemede dava yoluyla ve gerekse icrada takip konusu yapılmak suretiyle tahsili yoluna gidilmesi mümkün hale gelir.”[42]

Doktrin de ise, kira parasının tespiti için açılan bu tür davaların yenilik doğuran dava ve verilecek hükmün de yenilik doğuran karar şeklinde nitelendirilmesi gerektiği savunulmaktadır. Zira bu tip davalarda varlığı ve yokluğu iddia edilen bir hukuki ilişkinin tespiti değil, taraflar arasındaki kira ilişkisinin miktar yönünden değiştirilip yeniden oluşturulması söz konusudur. Bu nedenle gerçek manada bir tespit davası olmadığı savunulmaktadır[43].

1. Kira Parasının Değişen Koşullara Uyarlanması:

Burada konumuz haricinde olmakla birlikte, uygulamada uyarlama davası olarak anılan, kira parasının değişen koşullara uyarlanmasına yargı kararları ışığında kısaca değinilmeye çalışılacaktır. Kira bedelinin tespitine ilişkin açıklamalarımızdan da anlaşılacağı gibi kira bedelinin tespiti davası, kararlaştırılan kira süresinin hitamında 6570 Sayılı Kanunun 11’inci maddesi gereğince uzayan yeni dönem için açılabilmekte idi[44].

Özellikle uzun süreli kira ilişkileri bakımından kira parasının değişen koşullara uyarlanması ihtiyacının ortaya çıktığı görülmüştür. Kira sözleşmesi yapılırken mevcut olan şartların kira ilişkisi sırasında önemli ölçüde değişebildiği, işlem temelinin çöktüğü veya göz ardı edilemeyecek ölçüde sarsıldığı hallerin mevcudiyeti halinde, kira döneminin sona ermesi beklenilmeksizin kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması için dava açılabileceği yönünde kararlar vermesine sebep olmuştur.

Yargıtay, örnek mukabilinde, “ekonomik krizler, savaşlar, enflasyonun aşırı yükselmesi, para değerinin önemli ölçüde düşmesi, ticari hayatın öngörülemeyecek şekilde durgunlaşması” gibi halleri zikretmiş; zikredilen hallerde ahde vefa, prensibine uyulmasını istemenin, hakkaniyet kurallarına ve adalet duygularına ters düşeceği, bu gibi taraflar arasındaki dengenin sonradan önemli derecede sarsıldığı hallerde hâkimin, Medeni Kanunun 1 ve 2’inci maddeleri uyarınca ya sözleşmeyi çözmesi gerektiği ya da değişen durumlara uyarlaması gerektiği yönünde karar vermiştir[45].

Uyarlama davası yoluyla, kira bedelinin artırılmasının istenilmesinin nasıl mümkünse, indirilmesinin istenilmesi de mümkün olacaktır.

C.   TÜRK BORÇLAR KANUNUNDAKİ DÜZENLEME

Genel olarak

Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe gireceği 01.07.2012 tarihiyle birlikte 6570 Sayılı Kanunun yürürlüğü son bulacak, yerine ise Türk Borçlar Kanunu madde 344-345 ile konut ve çatılı işyeri kiraları için özel bir kira bedelinin tespiti düzeni getirilmiş olacaktır.

Yukarıda açıklamaya çalıştığımız üzere 6570 Sayılı Kanunun hükümleri taşınmaz kirası üzerine yapılandırılmışken Türk Borçlar Kanunu madde 344-345 hükümleri taşınır taşınmaz ayrımı yapılmaksızın tüm konut ve çatılı iş yeri kiraları üzerine yapılandırılmıştır.[46]

6570 Sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde kiralananın bulunduğu yere ilişkin ayrım Türk Borçlar Kanununda kaldırılmıştır. Buna göre belediye sınırları içersinde olmayan bir köydeki mesken de konut ve çatılı işyeri kiraları hakkındaki düzenlemeye tabi olacaktır.

Bu bahisle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyeri kira bedellerinin belirlenmesi hususunu 344’üncü maddede nasıl düzenlediğini anlatmaya çalışacağız.

Anılan madde dört fıkra halinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanununda da, günümüz uygulamasında olduğu gibi, kira bedelinin belirlenmesinde tarafların tamamen serbest bırakılmadığı ve kiracının korunması gerektiği düşüncesinin kanuna taşındığı görülmektedir. Öyle ki; kira bedelinin belirlenmesindeki kıstaslar olarak, kanunda düzenlenen üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu, hakkaniyet ilkesi, emsal kira bedelleri, aşırı ifa güçlüğü gibi mefhumlar zikredilmiştir.

1. Tarafların Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Anlaşmaları

İlk fıkrada, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapabilecekleri düzenlenmiş olmakla birlikte, bu anlaşmanın geçerliliğini bir koşula bağlamıştır. Bu koşul ise, anlaşılan artış oranının tespit edilmek istenilen kira döneminden evvelki yıla ait üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesidir. İlk fıkrada hâkime hakkaniyete dayalı bir müdahale imkânı verilmemiştir[47]. Burada, bir süreden beridir Devlet İstatistik Enstitüsü tarafında toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranlarının yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranlarının yayımlandığı gerekçesiyle, kira bedelinin belirlenmesinde, üretici fiyat endeksinin objektif ölçüt olarak kanunda düzenleme alanı bulduğuna dikkat çekmek gerekir.

Fıkranın son cümlesinde ise bu kuralın bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı düzenlenmiştir. Böylece bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri içerisinde, bir yıllık dönemler için kira bedelinde belirli bir miktar veya oranda artış yapılmasını kararlaştırmışlarsa, maddenin birinci fıkrası uygulanacaktır[48]. GÜMÜŞ, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde artış miktarı veya oranının yıllık olarak belirlenmesinin haricinde, örneğin, artışın iki yahut daha fazla kira dönemlerinde bir sefer arttırılmasının belirlenmesi halinde de birinci fıkra hükümlerinin uygulanacağını savunmaktadır[49].

1. Tarafların Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Anlaşmalarının Olmaması

İkinci fıkrada ise, tarafların bu konuda bir anlaşma yapmamaları halinde kira bedelinin belirlenmesi, yine üretici fiyat endeksindeki artış oranının geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önünde bulundurulması ve hakkaniyet çerçevesinde hâkime bırakılmıştır.

İlgili maddenin ilk iki fıkrasından anlaşıldığı kadarıyla, tarafların üretici fiyat endeksi oranını geçmemek koşuluyla en üst oranda anlaşmaları halinde bile, sözleşme hükümleri geçerli olacak ve hâkimin müdahalesi mümkün olmayacaktır. Ancak taraflar arasında anlaşma olmaması halinde hâkimin müdahalesi söz konusu olup üretici fiyat endeksinden yüksek olmamak koşuluyla, bir artış oranı belirlenecektir.

1. 5 Yıldan Uzun Süreli ve 5 Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmelerde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Anılan maddenin üçüncü fıkrasında kira bedelinin tespiti konusunda taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenme koşulları düzenlenmiştir. Şöyle ki; kira bedelinin hâkim tarafından, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirleneceği düzenlemiştir.

Ayrıca fıkranın son cümlesindeki düzenleme ile her beş yıldan sonra ki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilecektir.

Şöyle ki; bir yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesinde taraflarca artış miktarları ve oranlarının belirlenmesi halinde, üretici fiyat endeksindeki artış oranı geçilmemek koşuluyla anlaşılan oranda artış yapılacaktır. Ancak sözleşmenin beş yıldan sonra yenilenmesi halinde artık tarafların anlaşmalarına bakılmaksızın ilgili maddenin üçüncü fıkrası gereği hâkimin müdahalesi söz konusu olabilecektir. Bu müdahale ile tespit edilen kira bedeli o yıla ilişkin olmakla beraber, takip eden kira dönemlerinde maddenin birinci fıkrası geçerli olacaktır[50].

Ayrıca, kira bedeli artışı hususunda taraflarca bir anlaşma yapılmadığı hallerde yapılacak artışı ilgili maddenin ikinci fıkrası gereği hâkim, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksi artış oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler. Ancak sözleşmenin beş yıldan sonra yenilenmesi halinde artık hâkimin ikinci fıkradaki koşullara ek olarak, emsal kira bedellerini de göz önünde tutması gerekecektir. Bu şekilde tespit edilen kira bedeli, o yıla ilişkin olmakla beraber, takip eden kira dönemlerinde maddenin ikinci fıkrası geçerli olacaktır[51].

1. Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması

İlgili maddenin dördüncü fıkrası taraflar arasında kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hallerde kira bedeli artışı hususunu düzenlemiştir. Bu tür sözleşmelerde sözleşmenin yürürlüğünden itibaren beş yıl geçmemek koşuluyla kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Hatta taraflar kira bedelinde artış yapılacak şekilde anlaşmış olsalar dahi tarafların bu yönde yaptıkları anlaşma geçersiz olacaktır. Nihayet beş yıl geçtikten sonraki kira dönemine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi hususunda, hâkimin müdahalesi ilgili maddenin üçüncü fıkrasındaki kıstaslar ve buna ek olarak yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak mümkün olacaktır. İlgili maddenin ikinci cümlesinde Türk Borçlar Kanunun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi saklı tutularak, yukarıda açıklanan duruma istisna getirilmiştir.

1. DAVA AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ

GENEL OLARAK

Türk Borçlar Kanunun 345. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesine ilişkin, uygulamadaki adıyla kira tespit davasını, açılma süresi ve verilen hükmün etkisi düzenlenmiştir.

Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Kanunda konuya ilişkin düzenleme bulunmamakla beraber, Anayasa Mahkemesi’nin 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3’üncü maddelerini iptal etmesi üzerine Yargıtay içtihatları kira bedelinin tespitine ilişkin oluşan boşluğu doldurmuştur.

YARGITAY’IN OLUŞTURDUĞU UYGULAMA

Yeni dönem kira bedelinin tespitinde çalışmamızda bahsettiğimiz gibi, bir yandan ekonomi esasları, diğer yandan da hak ve nesafet kuralı gözetilecek, ayrıca emsal olabilecek yerlerin kira bedellerinden de yararlanılacaktır.

Yeni dönem kira bedelinin tespiti için dava açılması daha önce kiracıya bu hususun ihbarına bağlı değildir. Ancak ihbar, tespit edilen kira bedelinin hüküm ifade edeceği dönemin belirlenmesi açısından önem taşır[52].

İhbarın tebliği ile yeni dönem kira süresinin başlangıcı arasında onbeş günden az bir süre bulunması halinde tespit edilen kira bedeli bir sonraki dönem için hüküm ifade edecektir. Aynı şekilde daha önce ihtar yapılmadan dava açılmışsa, dava dilekçesinin kiracıya tebliği ile yeni dönemin başlangıcı arasında onbeş günden az bir süre bulunması halinde yine tespit edilen kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için hüküm ifade edecektir. Bahsi geçen her iki ihtimalde de, ihtar ve dava dilekçesinin tebliği ile yeni kira dönemi başlangıcı arasında onbeş günden fazla bir sürenin bulunması durumunda tespit edilen kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır[53].

Buradaki amaç, kiracının ihtar üzerine düşünüp kiralananı boşaltabilmesi imkânıdır. Kiracı kira bedelinin arttırılması halinde kira ilişkisini devam ettirmekte fayda görmüyorsa ve sözleşmenin bu koşullarda bir kira dönemi daha uzamasını istemiyorsa,  6570 sayılı Kanunun 11’inci maddesinde öngörülen süreyi göz önünde bulundurarak kira sözleşmesinin hitamından on beş gün evvel kira sözleşmesini feshettiğini ve kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Bu durumda onbeş günden az olmamak koşulu ile ve somut olaya göre hâkim tarafından belirlenecek uygun sürede kiralayanın ihtar ya da dava dilekçesini tebliğ etmemesi halinde tespit edilen kira bedeli yeni dönem için değil bir sonraki dönemi için hüküm ifade edecektir.[54]

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl günün şartlarına göre yeniden tespit edileceğine dair hüküm bulunması halinde, artık onbeş günlük süreye uyulmasına lüzum yoktur. Kiracının böyle bir durumla karşılaşabileceğini bilmesi ve buna göre hareket etmesi lazımdır[55]. Bu durumda da tespit edilen kira bedeli takip eden yeni kira dönemi için hüküm ifade edecektir.

TÜRK BORÇLAR KANUNUNDAKİ DÜZENLEME

Türk Borçlar Kanununun 345’inci maddesinin birinci fıkrasında, kira bedelinin tespitine ilişkin davanın her zaman açılabileceği belirtilmiştir.

İlgili maddenin ikinci fıkrasına göre mahkemece tespit edilecek olan kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ifade edebilmesi için yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün evvelki bir tarihte dava dilekçesinin yahut ihtarın kiracıya tebliğde bulunulmuş olması şarttır. Bu düzenleme ile Yargıtay uygulamasındaki on beş günlük süreden farklı olarak en az otuz günlük bir süre öngörülmüştür.

Mahkemece tespit edilecek olan kira bedelinin hangi döneme ilişkin hüküm ifade edeceği hususunda Yargıtay’ın uygulaması ile bir farklılık arz etmemektedir.

İlgili maddenin üçüncü fıkrası “sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada, mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur” demekle, yukarıda anlatmaya çalıştığımız Yargıtay uygulamasının kanunlaştırılmasından ibarettir[56].

SONUÇ

YürürlüktekiBorçlar Kanununda düzenlenmeyen, 6570 Sayılı Kanunda ise kısmen karşılık bulan “Kiracının Güvence Vermesi” hususunun 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda ihdas edilmesi ve sınırlarının çizilmesi kiracıyı koruyan bir düzenleme olup kanımızca isabetli olmuştur.

Yine, Borçlar Kanununda ve Anayasa Mahkemesinin 1963 tarihli iptal kararının ardından 6570 Sayılı Kanunda “Kira Bedelinin Belirlenmesi, dava açma süresi ve kararın etkisi” konularında mevcut bir düzenleme olmaması sebebiyle, Yargıtay kararlarıyla bir kira bedeli tespiti hukuku oluşmuştur. Kanundaki boşluk günümüze değin yasa koyucu tarafından giderilememiştir. Yasa koyucunun 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda, Yargıtay Kararlarıyla oluşan kira bedeli tespit hukukunun çizgisinden çıkmadan, bu uygulamayı kanunlaştırması kanımızca yerinde olmuştur.

Kira sözleşmesinin diğer sözleşmelerden farklı bir özelliği vardır. Tarafların irade beyanlarıyla sözleşmeyi sona erdirmemeleri halinde kendiliğinden yenilenir. Kira süresi sonunda dahi kiralayan kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Bu yenilenme halinde kira bedelinin hangi oranda arttırılacağın bir sorun oluşturmaktadır. 6570 Sayılı Kanununun 11. maddesinde düzenlenen bu hususun Türk Borçlar Kanununa da yansıtılmış olması kanımızca yerinde olmuştur.

Kira bedelinin taraflarca belirlenmemesi halinde, kendiliğinden yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin de uzun müddetçe değişmeden aynı kalması hem hakkaniyete hem de mülkiyet hakkının kullanılmasına mani olacaktır. Bu sebeple Türk Borçlar Kanununda belirlemenin esaslarının çizilmesi de faydalı olmuştur. Zira bu husustaki içtihat zenginliği ve zaman içerisinde oluşan hukuk kültürüne de sırt çevrilmemekle birlikte, yargı kararlarının değişen ekonomik koşullara uyarlanmak için sürekli değiştiği de bir gerçektir. Bu sebeple yürürlükteki mevzuatta mevcut olan kanun boşluğu Türk Borçlar Kanununa taşınmamıştır.

Türk Borçlar Kanununda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin anlaşmalar kabul edilmiştir. Yargıtay uygulamasında ilk artış yılına ilişkin belirleme kabul edilirken, Türk Borçlar Kanununda sözleşmenin yürürlüğü süresince, istisnaları olmakla birlikte, uygulama alanı bulacaktır.

Borçlar hukuku özel hükümlere ilişkin doktrinde bulunan eserlerin artması ile gerek kira tespit hukuku, gerekse kiracının güvence vermesi ve diğer tüm konuların daha anlaşılır bir hale geleceği ve netlik kazanacağı aşikârdır.

KAYNAKÇA

AKINTÜRK, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Özel Borç İlişkileri onyedinci (25.) Baskı, İstanbul 2011, Beta

ARAL, Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 8. Baskı, Ankara 2010, Yetkin Yayınları

ARPACI, Abdülkadir, Kira Hukuku ve Uygulaması – Kiracılık ve Kira Davaları Rehberi, İstanbul, Eylül 2002, TEMEL

BURCUOĞLU, Haluk, Kira Tesbit Davalarında Belli Başlı Kilometre Taşları 2000 ve 2001 Yıllarında Kira Paralarının Belirlenmesine İlişkin 4531 SAYILI YASA Gerekçesi-Komisyon Görüşmeleri Değerlendirilmesi ve Uygulaması, İstanbul 2001, Filiz Kitabevi

GÜMÜŞ, Alper, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2011, VEDAT Kitapçılık

TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, Üçüncü Tıpkı Basıdan Dördüncü Tıpkıbasım, İstanbul 2008, VEDAT Kitapçılık

YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, Yenilenmiş 4.Baskı, İstanbul 2006, Beta

YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Getirdiği Yenilikler ve Değişiklikler, Ankara 2011, ADALET  Yayınevi

www.kazanci.com

www.anayasa.gov.tr

[1] YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Getirdiği Yenilikler ve Değişiklikler, Ankara 2011, ADALET  Yayınevi, s.500.

[2] ARPACI, Abdülkadir, Kira Hukuku ve Uygulaması – Kiracılık ve Kira Davaları Rehberi, İstanbul, Eylül 2002, TEMEL, s.57.

[3] ARPACI, s.57.

[4] Yargıtay 3.HD, 20.04.2010  T. 2010/4729 E. 2010/6965 K., www.kazanci.com, 21.11.2011.

[5] Yargıtay 13.HD, 03.12.1982, 1982/5281 E. 1982/7400 K., www.kazanci.com 29.11.2011.

[6] TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, Üçüncü Tıpkı Basıdan Dördüncü Tıpkıbasım, İstanbul 2008, VEDAT Kitapçılık, s.62.

[7] ARPACI, s.57.

[8] YAVUZ, s.500.

[9] GÜMÜŞ, Alper, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2011, VEDAT Kitapçılık, s.161.

[10] GÜMÜŞ, s.163.

[11] GÜMÜŞ, s.162.

[12] GÜMÜŞ, s.163.

[13] GÜMÜŞ, s.166.

[14] GÜMÜŞ, s.166.

[15] Yargıtay 3.HD, 24.02.2003 T. 2003/271 E. 2003/1640 K., www.kazanci.com, 21.11.2011.

[16] “Şüphe halinde bütün alacakların güvencenin teminat kapsamında yer aldığı kabul edilmelidir. Kanımızca kiralayanın kira bedeli için kefalet teminatını sağladığı noktada, ayrıca alınan para veya kıymetli evrak şeklinde güvence, kural olarak kira bedeli alacağı için teminat oluşturmaz; tarafların aksi yöndeki anlaşmaları saklıdır.” GÜMÜŞ, s160.

[17] A.M, 26.03.1963, 1963/3 E., 1963/67 K., RG. 31.05.1963/11416, www.anayasa.gov.tr 01.12.2011

[18] ARAL, Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 8. Baskı, Ankara 2010, Yetkin Yayınları, s.214, AKINTÜRK, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Özel Borç İlişkileri onyedinci (25.) Baskı, İstanbul 2011, Beta, s.268, YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, Yenilenmiş 4.Baskı, İstanbul 2006, Beta, s.151.

[19] GÜMÜŞ, s.60.

[20] BURCUOĞLU, Haluk, Kira Tesbit Davalarında Belli Başlı Kilometre Taşları 2000 ve 2001 Yıllarında Kira Paralarının Belirlenmesine İlişkin 4531 SAYILI YASA Gerekçesi-Komisyon Görüşmeleri Değerlendirilmesi ve Uygulaması, İstanbul 2001, Filiz Kitabevi, s.4.

[21] BURCUOĞLU, s.7.

[22] A.M, 26.03.1963, 1963/3 E., 1963/67 K., RG. 31.05.1963/11416, www.anayasa.gov.tr 01.12.2011

[23] BURCUOĞLU, s.9.

[24] YİBGK. 18.11.1964 T., 1964/2 E., 1964/4 K. www.kazanci.com 01.12.2011

[25] BURCUOĞLU, s.10-11.

[26] BURCUOĞLU, s.11.

[27] BURCUOĞLU, s.12, YİBGK 07.07.1965 T, 1965/5 E. 1965/5 K. www.kazanci.com 01.12.2011.

[28] BURCUOĞLU, s.12,

[29] BURCUOĞLU, s.13. Yargıtay 3.HD, 12.04.1979 T., 1979/2634 E. 1979/2538 K. www.kazanci.com 01.12.2011.

[30] BURCUOĞLU, s.14,  Yargıtay 3.HD, 02.02.1981 T. 1981/500 E. 1981/557 K., www.kazanci.com 01.12.2011.

[31] BURCUOĞLU, s.14, Yargıtay 3. HD, 06.01.1987 T. 1987/10133 E. 1987/117 K., www.kazanci.com

01.12.2011.

[32] BURCUOĞLU, s.15-16,  Yargıtay 3.HD, 01.11.1988 T. 1988/9648 E. 1988/9148 K., www.kazanci.com 01.12.2011.

[33] BURCUOĞLU, s.16-17,  Yargıtay 3.HD, 21.11.1989 T. 1989/7052 E. 1989/8758 K., www.kazanci.com 01.12.2011.

[34] BURCUOĞLU, s.17-18.

[35] BURCUOĞLU, s.19, Yargıtay 3.HD, 06.12.1994 T. 1994/14420 E. 1994/15771 K. www.kazanci.com 01.12.2011.

[36] Yargıtay 3.HD, 02.04.1996 T.1996/3377 E. 1996/4339 K. www.kazanci.com 01.12.2011.

[37] BURCUOĞLU, s.23, YHGK 09.12.1998 T. 1998/3-854 E.1998/896 K. . www.kazanci.com 01.12.2011.

[38] BURCUOĞLU, s. 23-24, Yargıtay 3.HD. 04.10.1994 T. 1994/9466 E. 1994/10892 K. . www.kazanci.com 01.12.2011.

[39] Yargıtay 12.HD 31.01.2000 T. 2000/745 E. 2000/1148 K. . www.kazanci.com 01.12.2011.

[40] BURCUOĞLU, s.31.

[41] BURCUOĞLU, s.27.

[42] YİBGK 07.07.1965 T, 1965/5 E. 1965/5 K. www.kazanci.com 01.12.2011.

[43] YAVUZ, s.153.

[44] ARPACI, s.54.

[45] ARPACI, s. 54-55

[46] GÜMÜŞ, s.61.

[47] GÜMÜŞ, s.63.

[48] GÜMÜŞ, s.63.

[49] GÜMÜŞ, s.63.

[50] GÜMÜŞ, s. 64-65.

[51] GÜMÜŞ, s. 65.

[52] ARPACI, s.51.

[53] YAVUZ, s.154.

[54] GÜMÜŞ, s.71, YAVUZ, s.152.

[55] Yargıtay 3.HD 19.12.1991 T. 1991/1920 E. 1991/15292 K. 6570 www.kazanci.com 01.12.2011.

[56] GÜMÜŞ, s.73.