Blog

Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi, Kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ülkemizde ciddi bir sorun olarak durmaktadır. Zira kiracı, sözleşmesel haklarını bilmediğinde kiraya veren tarafından istenildiği zaman evden çıkarılabilmektedir. Ancak şunu belirtmek gerekir ki Türk Borçlar Kanunu bu durumda kiracıyı koruyan hükümler getirmiştir. Belirtmek gerekir ki zamansal olarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi yetkisi on yıllık uzamanın söz konusu olmadığı durumlarda kiracıya tanınmıştır. Bu hususu TBK 347 aynen şöyle düzenlemektedir : “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ,sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren , bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla , herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir” denilmektedir.

Bu maddenin sonuçlarını kısaca özetlersek ;

• İlki, belirli süreli kira sözleşmesinin sürenin dolmasıyla sona ermeyeceği hususudur. Dolaysıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması sözleşmeyi kendiliğinden bitirmeyecektir.
• İkincisi, belirli süreli kira sözleşmesini sürenin dolmasına bağlı olarak ancak kiracı sona erdirebilir. Buna karşın kiraya verenin böyle bir imkanı yoktur. şu halde kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmenin sona ermesini sağlayabilir.
• Üçüncüsü sözleşmenin kendiliğinden uzaması hususudur. Belirli süreli olan ilk dönem kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği takdirde sözleşme bir yıl uzayacaktır.
• Dördüncüsü ise, on yıllık uzama süresinin sonunda kiracı veya kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Buna göre kira sözleşmesi on defa uzadıktan sonra , hem kiracı hem de kiraya veren uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı veya kiraya veren bunun için haklı bir sebep göstermek zorunda değildir.

BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL SONA ERER?

Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından kiracıya ve kiraya verene sözleşmeyi sona erdirebilme yetkisi tanınmıştır. TBK.m347 f. 2’ye göre kiracı her zaman kira sözleşmesini feshedebilecektir. Bunun için fesih sebebine ihtiyaç yoktur.

Ancak kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcında itibaren en az on yıl geçmelidir.

SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİREN BİLDİRİM ŞEKLE BAĞLI MIDIR?

TBK.m.348’ e göre Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi  gerek kiracı gerekse kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi feshetmesi “yazılı şekle” uyması ile mümkün olacaktır. Maddede aynen “konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır” denilmektedir. Görüldüğü gibi öngörülen yazılı şekil feshin geçerliliği için aranmıştır. Dolaysıyla buna uyulmadığı takdirde sözleşme sona ermeyecek, devam edecektir. Bu emredici bir hükümdür ve aksi kararlaştırılamaz.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAHLİYE DAVASI YOLUYLA SONA ERMESİ

TBK.m.350-356 arası hükümlerde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi düzenlenmiştir. kabul edilen bu dava yolu kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından mahkeme kararı gerektirmektedir.

Dava yoluyla sözleşmenin sona ermesi ancak TBK.m.350, 351, 352’ de belirtilen sebeplerle mümkündür. Bu şekilde Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi mahkeme, davacının iddia ettiği bu özel sebeplerin varlığını, gerçekliğini tespit etmekte, buna bağlı olarak sözleşmenin feshine, sonra kiralanan şeyin kiraya verene iadesine karar vermektedir.

TBK.m. 354’ e göre “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” şeklindedir. Bu hükümden anlaşılacağı üzere tahliye davası yoluyla kira sözleşmesinin ancak kanunda belirtilen sebeplerle sınırlıdır. Yani kiraya veren ancak 350, 351, 352. Maddelerdeki sebeplere dayanarak dava açabilecektir.

TAHLİYE DAVASI SÜRESİNİN UZAMASI NE DEMEKTİR?

Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi TBK.m.353 aynen şöyledir: “ kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. Buna göre, kiraya veren kanunda öngörülen sebepler gerçekleşmesine rağmen bir aylık süre zarfında dava açmak yerine bildirimde bulunabilir, böylece dava açma hakkını bir kira yılı için uzatmış olur. Bu husus sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülmüştür ve sadece kiraya veren bakımından geçerlidir,dolaysıyla kiracının sözleşmeyi sona erdirme durumları hakkında bu hüküm uygulanmayacaktır.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi TBK.m.355’ de bu durum aynen şöyle düzenlenmiştir: “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu öncelik hakkı sona ermedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür”.

TAHLİYE SEBEPLERİ

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ NELERDİR?

1-Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Kiraya verenin konut gereksinimi sebebiyle: TBK.m.350’ ye göre  “kiraya veren, kira sözleşmesini, kiralananı kendisi,eşi,altsoyu,üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” denilmektedir. Bu maddeye göre konut gereksinimine dayalı tahliyenin gerçekleşmesi için gerekli şartlar şöyle ifade edebiliriz:

• Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bamakla yükümlü olduğu kişinin kiralananı konut olarak kullanma gereksiniminde olması. Örneğin kiraya verenin kendisinin kirada oturması, kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, kiraya verenin oturmakta bulunduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaması gibi durumlar gösterilebilir.
• Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması.
• Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Kiralananı konut olarak kullanma gereksinimi sebebiyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmış olması gerekir. Ancak kiraya veren , kira sözleşmesi sona erdikten sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce ,ilk aya ait kira bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin alırsa ve TBK.m.353 kapsamında yazılı bildirimde(ihtarname) bulunmamışsa artık tahliye davası açamaz.

2–Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi kiraya verenin işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye:

Yine TBK.m.350’ ye göre “kiralananı kendisi eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Denmektedir. Burada da yine belirtilen yakınlıkta olanların kiralananı işyeri olarak kullanma gereksiniminin gerçek ve samimi olması durumunda tahliye davası açılabilir.

3-Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye: TBK.m.351’ e göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi,altsoyu,üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.” Denilmektedir.

4-Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliye: TBK.m.350’ ye göre “kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Örneğin depremde kısmen yıkılan binanın yeniden yapılması veya bir binanın üstüne kat inşası için ahşap olan tavanın betonarme hale getirilmesi ya da eski bir binanın modernleştirilmesi için bütünüyle tadilat yapılmasında, asansör- banyo konulmasında imar amacı vardır.

KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ NELERDİR?

Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye

TBK.m.352’e göre “kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” hükmü getirilmiştir. Buna göre Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir. Ayrıca belirtmek gerekir ki tarihsiz tahliye taahhütleri geçerli değildir, yani taşınmazın tahliye edileceği tarihi göstermelidir. Tahliye taahhüdünün adi yazıl şekilde olması yeterlidir. Ve yine belirtmek gerekir ki tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yapılması gereklidir.son olarak kiraya verenin tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurması veya tahliye davası açması gerekir. Bu bir aylık süre geçirilirse artık tahliye taahhüdünün hükmü kalmaz.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye

Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi TBK.m.352/2 Şu hükme yer vermiştir: “ kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.  Maddeden de anlaşılacağı üzere kiracıya kira parasının ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması gerekir. Yine bu ihtarların yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi gerekir. Ayrıca belirtmek gerekir ki iki ayrı kira yılı içinde yapılmış birer haklı ihtar sözü geçen hükmün uygulanması imkanını vermez. İhtarların aynı kira yılı içinde olması gerekir. İhtarın bir kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ilişkin olması gerekir. Son olarak kiraya veren kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davasını açmış olması gerekir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı sebebiyle tahliye:

Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi  TBK.m.352, f.3’de “kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”. Maddeden de anlaşılacağı üzere kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutunun bulunması gerekir. Diğer şart ise konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olmasıdır. Üçüncü şart konutun kiracının kullanımına elverişli olmasıdır. Dördüncü husus kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmemesi gerekir. Son şart ise kiraya verenin sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açması gerekir.