Blog

Konut ve işyeri kira sözleşmesi Doktrinde barınma ihtiyacına cevap veren mekanlar konut olarak tanımlanmıştır. Ayrıca bu mekanların konut olarak sayılabilmesi için üstünün örtülü olması gerekmektedir. işyerleri de yine kanunda ifade edildiği gibi çatılı mekanlardır. İşyeri sınai veya ticari nitelikte ekonomik faaliyetlerin ya da mesleki faaliyetlerin yürütüldüğü veya en azından baskın karakter gösterdiği mekanlardır. Bu kapsamda yapılan kira sözleşmesi işyeri kirası olarak kabul edilecektir.

Ancak belirtmek gerekir ki niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara ilişkin Konut ve işyeri kira sözleşmesi altı ay veya daha kısa süreliğine yapılmış ise , konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olmayacaktır(TBK.m.339). örneğin tatili geçirmek üzere kiralanan yazlık ya da devre mülk tipi taşınmazlar konut veya çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olmayacaktır.

KİRA SÖZLEŞMESİ KİRACIYA BIRAKILAN EŞYALARI DA KAPSAR MI?

Konut ve işyeri kira sözleşmesine ilişkin hükümler kira konusu ile birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyalara da uygulanacaktır. Örneğin ,konutta bulunan mobilya, konuta özgülenmiş garaj ve depo,televizyon anteni,kombi cihazı gibi unsurlar böyledir.

SÖZLEŞMENİN KİRACI ALEYHİNE DÜZENLENMESİ YASAĞI NE DEMEKTİR?

Kiracıyı koruyan hükümlerden biri madde 346’da düzenlenmiştir. buna göre kiracıya ,kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle ,kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPILABİLİR Mİ?

Türk Borçlar Kanunu’ nun 343. Maddesine göre Konut ve işyeri kira sözleşmesi kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Burada kiracının korunmasına yönelik yasal düzenlemeyle çatışan her türlü sonraki düzenleme kiracı kabul etmiş olsa dahi kesin hükümsüzdür.

KİRA SÖZLEŞMESİYLE BİRLİKTE YAPILAN BAĞLANTILI SÖZLEŞME NEDİR VE GEÇERLİ MİDİR?

Bu konu TBK. m.340’da düzenlenmiştir. Buna göre ,” Konut ve işyeri kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın ,kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa ,kirayla bağlantılı sözleşme geçerlidir” . burada söz konusu konu,kiracının kira sözleşmesi yapma ihtiyacını kiraya verenin kötüye kullanarak ,kira haricinde kiracının başka bir yükümlülük altına sokulmasını önlemektir.

KİRACININ GÜVENCE VERMESİ(DEPOZİTO)

Kiracının kiralananKonut ve işyeri kira sözleşmesi için güvence(depozito) vermesi hususu TBK.m.342’ de düzenlenmiştir. belirtmek gerekir ki kanun kiracıya depozito verme gibi bir zorunluluk getirmemiştir. Bu husus ancak tarafların anlaşması suretiyle sözleşmeye konulabilir.

Güvencenin para veya kıymetli evrak şeklinde verilmesi durumunda miktar itibariyle bir sınır söz konusu olacaktır. TBK.m.242/1 durumu şöyle ifade etmiştir: “Konut ve işyeri kira sözleşmesi sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz”. Görüldüğü üzere kiracının güvence vermeyi kabul etmesi durumunda miktara ilişkin bir sınırlama getirilmiştir.

Eğer taraflar para veya kıymetli evrak şeklinde bir depozito belirlemişlerse kanuna göre bunun bankaya yatırılması zorunluluğu vardır. TBK.m.342/2 de durum aynen şöyle düzenlenmiştir: “ güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır ,kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka ,güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak verebilir.” Burada kiracı parayı kiraya verene vermeyecektir. Aksi anlaşma geçersizdir. Ancak uygulamada depozito genelde kiraya veren kişiye verilmektedir.

Yine aynı maddenin üçüncü fıkrasında bu depozitonun iadesi hususu düzenlenmiştir. buna göre “kiraya veren,kira sözleşmesinin sona ermesini zileyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür” demek suretiyle depozitonun kira sözleşmesinin bitmesi ile iadesi prosedürünü belirtmiştir.

KİRA BEDELİ VE TESPİTİ

Konut ve işyeri kira sözleşmesi TBK.m343-345 kira bedelinin tespitine ilişkin hükümleri içermektedir. Bu düzenlemeler kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda uygulama alanı bulabilirler. Çünkü başlangıçta kararlaştırılmış kira bedeli kira süresince bağlayıcıdır, tespite konu edilemez. Kira sözleşmesinin yenilenmesi, kira sözleşmesindeki sürenin dolmasına rağmen sözleşmenin yasa gereği uzamasını ifade eder.

Taraflar yenilenen kira dönemi için kira artışında bir anlaşma yapabilirler. Ancak bu anlaşma bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemeyecektir(m.344/1).

Taraflar bir anlaşma yapmamış iseler kira bedeli,bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından , kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.(m.344/2)

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın , beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli,hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir. Konut ve işyeri kira sözleşmesi Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.(m.344/3)

TESPİT DAVASI

Konut ve işyeri kira sözleşmesi TBK 344’ te belirtilen sınırlamalara uyarak yenilenen kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin ne olacağı hususunda tarafalar anlaşmış olabilirler. Böyle bir durumda kira bedeli anlaşma çerçevesinde tespit edilmiş olacaktır. Ne var ki taraflar yenilenen kira dönemine ilişkin yeni kira bedeli konusunda anlaşma sağlayamazlarsa , kira tespiti davası açmak gerekliliği hasıl olacaktır.

Bu davanın açılabilmesi için bir süre öngörülmemiştir. TBK.m.345’in 1. Fıkrasına göre “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir” denilmektedir. Böylece Konut ve işyeri kira sözleşmesi TBK.m.347 çerçevesinde yenilenmesi halinde yenilenen kira döneminin(yılının) herhangi bir tarihinde dava açılabilir.

TBK.m.345,f.2’ ye göre mahkemenin vereceği tespit kararı ve belirlenen yeni kira bedelinin ,yeni kira yılında(veya döneminde) uygulanabilmesi için kiraya verenin iki koşuldan birisinin yerine getirmesi gerekmektedir. kiraya veren ya yeni kira dönemimin başlamasına otuz gün kala tespit davasını açmalı ya da aynı süreye uyarak kira bedelinin arttırılacağını yazılı olarak kiracıya bildirmelidir.

Aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa ,otuz günlük süre ve buna bağlı işlemleri yapmaya gerek yoktur. böyle bir durumda taraf, yeni kira döneminin sonuna kadar tespit davası açabilecek , alınan karar bu kira döneminin başından beri uygulanacaktır.